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南京律师提醒:购买被查封房产,这些问题需注意

作者:南京律师时间:2020-09-19 11:37:33

  南京律师提醒:购买被查封房产,这些问题需注意

  一、购买被查封的房屋,《存量房居间买卖合同》效力不受影响。

  根据《物权法》第15条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上述法律规定,物权变动的原因和结果是相区分的,签订买卖合同是物权变动的原因,而实际能否取得物权取决于相关法律规定或合同约定,属于合同履行的范畴。

  根据《合同法》第52条第5项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《城市房地产管理法》第38条第2项的规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。但并未规定转让查封房产的合同效力。

  《合同法司法解释(二))第14条,《合同法》第2条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定而非管理性的强制性规定。

  二、房屋被查封,能否继续履行并办理过户手续

  能否继续履行合同,主要取决于法院的查封措施是否能解除。主要分两种情况:第一,法院的查封措施不能解除。这种情形是指法院查封的房产需要用来履行债务或者承担担保责任,此时被查封的房产将用于拍卖或者变卖,所得价款需优先偿还债务,此时合同目的不能实现,合同应当被解除,第二,法院的查封措施可以解除。这种情形是指债务人用其他财产履行债务,或者查封财产用来担保债务履行的,被担保人按期履行债务,担保即被解除的,此时房屋所有权人可以请求法院解除查封,查封被解除后,合同目的可实现,合同应当继续履行。

  三、 签订买卖合同后房屋被查封,买房人的权益如何维护

  司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,可区分不同情况采取不同的方法:

  1.对查封执行提出异议

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结:第三人已经支付全部价散并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  2、等待房屋解封。

  3、解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任。

  四、被法院查封的房产,中介公司可以提供居间服务吗?

  中介公司在提供居间服务时,若知道房屋已被查封的,应将查封情况及相应风险告诉买卖双方,特别是买方。若买卖双方明知房产被查封仍愿意签订合同,则中介公司在居间过程中无过错,即使合同未能得到顺利履行,中介公司也无须承担责任。

  南京律师建议:

  虽然被法院查封的房产,中介公司可以提供居间服务,但需注意履行如实告知义务:

  (1)明确提示买方交易的房产已经被司法查封的情况,并告知买方可能存在的交易风险。

  (2)需要在合同中明确约定,卖方必须在交易过户前解除法院的查封,否则,视为卖方违约。

  (3)对于由买方垫资帮卖方解除法院查封的,应约定买方直接将垫资款汇入法院的账户用于解除查封,不要直接进卖方账户。

  如果当地房管部门允许中介公司可以查册,则中介公司应在签订房屋买卖合同之前到房管部门就交易的房产做一定的调查了解;如当地房管部门不允许中介公司进行查册,那么,中介公司应在签订房屋买卖合同之前告知买卖双方如下内容:“买卖双方应在签订房屋买卖合同之前先去房管部门进行查册确认,否则,造成的一切后果由买卖双方自行承担。”

  五、签订完房屋买卖合同后房屋被法院查封的,中介公司应如何处理?

  在房屋交易过程中,交易的房屋被法院查封,如果卖方未能在合同约定的过户交易前解除该查封,则卖方面临着违约的风险。由于签署房屋买卖合同时,房屋并未被查封,其权利也并未受限,因此中介公司对于房屋被查封并不需要承担法律责任。但中介公司为避免纠纷,可协助买卖双方解决该事宜,比如:中介公司应该在第一时间告知买方,并应及时向卖方发函,限定卖方在合理的期限内解除查封。

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