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律师普法:租赁纠纷是如何产生的?应如何避免?

作者:南京律师时间:2020-09-19 11:29:16

  租赁纠纷是如何产生的?如何有效避免!

  现在房产租赁纠纷的案子,是比较常见的,其中中介转租引起的租赁纠纷占有较大的比例,下文南京律师就跟大家分享一下常见的租赁纠纷产生的方式,以便大家更好的避免租赁风险。

  一、未签订合同引起的纠纷

  双方未签订任何书面合同,导致双方的权利义务不明确引起的纠纷。

  二、中介囤房转租而引发的纠纷

  租客从中介手里租房,与中介签订房屋租赁合同,按照中介的付款方式进行付款。

  本质上如果中介公司诚信合法经营,问题并不大,但是部分中介公司为了囤房,会利用租客交的租金进行大肆扩张,或者本就想通过“收多交少”的方式谋取非法利益,最终无资金流,公司“消失”,导致租客受损,房东陷入被动的局面。

  三、个人无转租权擅自转租引起的纠纷

  根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定, 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  上述规定说的很清楚,只有经过出租人同意或者合同明确可以转租的承租人才可以进行转租,否则出租人可以直接解除合同,即要求清房。

  一方承租房屋后再行转租的法律关系梳理:

  出租人与承租人之间的租赁合同关系;

  承租人与次承租人之间的租赁合同关系。

  因为合同具有相对性,未经出租人同意的转租,次承租人从法律上并不享有合法的房屋占有权利,因而出租人有权要求次承租人缴纳房租或腾退,对于次承租人的损失只能找自己的合同方——承租人进行承担。

  南京律师提醒:

  1、双方应签订书面的房屋租赁合同,核实双方的身份信息,以防发生纠纷时更好的诉讼维权;明确双方的权利义务、是否有转租权等等,缩小争议范围。

  2、对于租户来说,尽量选择与房屋产权人直接签订房屋租赁合同,核实对方的产权信息,避免自己陷入对方无权擅自转租而导致的后面不利局面;对于房东来说,尽量直接租赁更好,委托第三方转租或者允许转租会导致实际占有房屋人的身份不定,多个法律关系也会导致后续发生纠纷的概率会增加。

  3、对于付款方式来说,房东肯定希望付的越多,租客肯定希望付的越少,按照实践来说,按季支付可能是对双方比较公平合理的一个方式,对于按年支付、按月支付的只要双方同意也可。

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